今天要和大家分享的是《大房東小房客》的讀後心得。這本書主要在談論的是在外租屋會碰到的各種情況與法規，從房東與房客的角度切入，告訴讀者有哪些需要注意的地方。
這對於想租房或是想當房東的朋友來說非常適合！能從書中的小故事和詳細的法規說明中了解重要的事情。
在這篇文章中，我將和大家分享兩個令我印象深刻的重點，並附上我的看法，最後於末段簡單替這本書做個評價與總結。看完文章後，你會有以下三點收穫：
- 簽約前應詳閱說明書：談租貸契約
- 租屋踩到雷怎麼辦？談承租人終止事由
- 我個人對這本書的評價與總結
簽約前應詳閱說明書
作為一個即將北漂打拼的年輕人，我也將在不久後在台北嘗試人生的第一次租房，這個斷落的內容正好幫助我了解在和房東簽約前要注意哪些事項。作者在書中列出了以下幾點：
一、租金的給付
對於我們這種租客來說，最主要當然是租金的金額，不過根據《租貸專法》第 6 條：「租貸住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第九十七條規定。」所以大致上還是和房東講好每月租金金額並白紙黑字寫下來。
二、房東的其他義務：租貸住宅的資訊、交付與修繕
除了租金之外，真實提供租貸住宅資訊、保持和於居住使用、修繕以及說明，這些項目也都是房東的義務！因此在簽約前也記得再三和房東確認這些項目的責任劃分。
如果發現租屋處和廣告所寫明顯不符，或是房東逃避關於修繕相關的問題，除了進一步追問外，大家也要好好思考到底還要不要租這個地方。
三、房客的其他義務：善良管理人注意義務、確認租貸標的狀況、租屋公約
善良管理人注意義務其實就是要我們當個正常的好房客，把租屋處當成自己的房子來愛惜，不惡意損壞。如果有毀損房子的事情，房客要負損害賠償責任。
個人覺得「確認租貸標的狀況」會是最重要的一點，在簽約前我們最好請房東出示權狀或地籍謄本，以確認租貸的面積與範圍，包括門牌號碼或其他位置略圖、有無被查封等等。
如果是分租雅房，最好可以附上平面圖或是租貸住宅位置格局示意圖標註租貸範圍。
最後是租屋公約，如果是房東在簽約時沒有告知，而是事後要求房客遵守的話，除非房客事後同意，否則是不能拘束房客的。
這部分在簽約前都應該和房東明確溝通，並白紙黑字寫下來，以免到時候發生糾紛。
我的觀點：打破砂鍋問到底，簽約前需詳細閱讀資訊
我其實是個比較懶得看合約或文件的人，但對於租屋這件事我想可不能這樣做。如果太阿莎力的和房東簽約，屆時後面發生問題我只能默默把委屈吞下去，這是我不樂見的。
在看完這個段落的敘述後，我簡單規劃了到時候簽約前要做的幾件事：
- 簽約前用手機錄影+拍照將租屋處現狀做紀錄，詢問房東是否有漏水或壁癌等問題，並釐清日後若修繕相關需求，必須由房東負責（除非是我自己疏失所造成的）。
- 請房東拿出權狀或地籍謄本以確認租貸的面積與範圍，包含門牌號碼等資訊。
- 和房東確認租屋公約的內容，有哪些事情是被禁止的？
- 將第一點和第三點的內容用白紙黑字記錄下來，或是在對話紀錄中流存，以免屆時發生糾紛時沒有佐證資料。
總而言之，就是不要怕麻煩，在簽約前要把所有資料詳細的問完且讀完，這樣才能降低碰到雷房東或雷租屋處的風險。
租屋踩到雷怎麼辦？
雖然前一段寫到我們要盡可能避免踩雷，但天有不測風雲，萬一我們就是這麼倒楣，還是碰到令人難以忍受的房東或租屋處時，我們該怎麼辦？
書中的案例提到，房客發現屋子有漏水的情形，但房東因不想負擔修繕費用而遲遲不去修，使得他生活受到影響，於是有了想解約的想法…那麼到底甚麼狀況下可以解除契約呢？
一、契約有無任意終止規定？
第一個要確認的就是在當初的契約上，有沒有約定雙方在契約存續期間有「任意終止的權利」。
如果房東、房客沒有約定「得」提前終止契約，除非房東和房客有法定的終止租約事由，不然房客當然可以住好住滿。
簡單來說就是，在一般情況下，房東不能任意要求房客搬家；房客也當然不能說住到一半就不想住要求解約。
如果房客想提早搬走或是房東想叫房客提早搬哩，只能透過「雙方合意終止」租約，由毀約的一方提出違約金或賠償方案，像是扣押金或付一個月的租金等等。
二、《租貸專法》、契約的其他終止事由？
如果契約中沒有任意終止規定的話，我們就得看看《租貸專法》和契約中有沒有規定其他可以終止的事由，這部分主要以房客的角度去看（畢竟我離成為房東還挺遠的）
以下六點事由便是在《租貸專法》中，房客可以主張提前終止租約：
（一）租貸住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕，致難以繼續居住者。
（二）租貸住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失，且其存餘部分不能達租貸之目的。
有點難理解對吧，根據書中的說法，這個比較常發生在租屋處是違建如頂樓加蓋、陽台外推或房東占用露臺加蓋房屋的情況。房客住到一半房子就被拆掉，這時就可以主張這個理由終止租約。
（三）租貸住宅有為及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵；承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者。
如果房東出租像海砂屋、輻射屋或傾斜屋等有重大瑕疵的房屋，即使房客在簽約時已經知道這件事，但因為這種重大瑕疵已經危及房客的人身安全與健康，法律還是賦予房客依此終止租約的權利。
（四）承租人因疾病、意外發產生而有長期療養之需要。
（五）因第三人就租貸住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。
這種情況多半發生在房東與二房東簽約，結果兩人發生租貸糾紛，導致大房東終止二房東的租貸契約後，要求現在住在裡面的房客撤離。此時便可以依此向二房東申請終止租約（雖然我是不知道這樣有啥幫助…）
（六）承租人死亡，繼承人得主張終止租貸契約。
最後再補充一下，如要依上述這六項理由終止契約，一定要在終止前三十日，檢附相關事證，並以書面通知出租人。
我的觀點：祈禱別碰到雷房東
其實從上述的條例可以看出，大部分問題還是在房東身上。不管是不願意修繕或是違章建築，甚至是瑕疵的房屋，都和房東本身息息相關。
所以在租屋之前一定要謹慎確認房屋狀況，避免入住違章或有瑕疵的房子，並且透過和房東的交談來判斷他到底靠不靠譜（但這真的很難），以免後續糾紛頻傳，搞得雙方都不愉快。
除了祈禱別碰到雷房東以外，我也建議大家在經濟狀況許可的情況下，可以多花個幾千塊找好一點的標的，這樣也能避免碰到一些條件差的屋子。
比起貪一時便宜而造成後續麻煩不斷，還不如多花點錢換取更好的生活品質與租客關係。
總結：房東和房客都不容易
我會給這本書 4 顆星的評價（滿分 5 顆）。
雖然這本書對我來說相對實用，但法律條文說真的不是特別好讀，連我這種習慣閱讀和學習的人在看的時候都略顯吃力，實在很難想像這會是符合大眾喜好的書籍。
不過從書中的個案和法規中可以發現，不只是房客，其實房東自己也會碰到很多問題，一個不小心甚至還會吃上官司或賠錢。
所以如果有緣碰到好房東或好房客，請大家要珍惜彼此之間的緣分，互相幫忙並發揮同理心，這樣台灣的租屋市場才會更好。
總的來說，如果你有想租屋或想當房東的需求，可以找這本書回去細細研讀，裡面真的有很多實用的法規知識。當你有了基礎的認知再去和法律顧問、律師討論，一定可以更有效率的達成目標！
以上就是這次要和大家分享的讀書心得！有任何問題都歡迎用 Email 或社群聯繫我，我一定會盡快回覆！
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